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QUI SONT LES ACQUÉREURS
Le cabinet VIAGÉTUDE est un cabinet indépendant qui travaille avec tous types d'acquéreurs :
- Des particuliers de tous âges souhaitant se créer un patrimoine immobilier sans avoir à supporter les inconvénients de la gestion locative
- Des SCI appartenant à des particuliers et/ou des sociétés.
- Des sociétés y compris de type holding appartenant à des particuliers.
- Des fonds d'investissement en viager mutualisé. Il s'agit en général de filiales de banques et assurances.
- Des fonds d'investissement privés n'ayant pas de lien avec des banques ou assurances.
- Toute cette diversité d'acquéreurs potentiels nous permet de gérer la vente de toutes les catégories de biens, du plus modeste au plus prestigieux.
AVANTAGES POUR LES ACQUÉREURS
- Investir et se créer un patrimoine immobilier sans les contraintes de la gestion locative (risques d’impayés, périodes de vacances, temps nécessaire à la gestion, tracasseries administratives et réglementaires…) et avec un rendement en général supérieur à celui de la gestion locative.
- Investir en limitant le recours au crédit bancaire. La rente remplaçant en quelque sorte les échéances d’un crédit bancaire.
- Bénéficier de droits de mutation réduits par rapport à un investissement immobilier ordinaire.
- Au final investir sur le moyen ou long terme à moindre coût.
- Faire un montage optimisant une donation comme dans l’exemple expliqué ci-dessous.
- En conclusion, aider nos ainés en participant à une économie « tournante », rentable, dans un investissement éthique, équitable et encadré.
Exemple peu banal d’un acquéreur qui investit dans le viager tout en optimisant une donation à ses enfants
Vente réalisée au 1er semestre 2022
Les vendeurs sont un couple de 77 et 72 ans qui vendent en nue-propriété (viager sans rente) leur appartement d’une valeur de 495.000 euros que nous arrondissons à 500.000 € pour faciliter l’analyse. L’âge de la femme fait grimper l’espérance de vie de ce couple à 20,7 ans.
L’acquéreur est un homme en couple recomposé, qui souhaite placer ses deniers personnels et pourquoi pas faire une donation à ses 2 enfants.
Cet achat lui permet de placer ses deniers et éventuellement de s’installer dans l’appartement le jour ou le droit d’usage et d’habitation des vendeurs sera éteint.
Après petites négociations les parties s’entendent sur un prix de vente de 244.000 € frais d’agence inclus.
Nous avons proposé à l’acquéreur d’inclure dans le compromis de vente une clause de substitution puisqu’il nous avait informé qu’il réfléchissait à faire une donation à ses enfants.
Deux mois plus tard après longue réflexion il a été décidé que l’acquéreur allait profiter de cet achat pour faire une donation à ses 2 enfants en les faisant participer à l’achat. Un premier point intéressant est que Le fait de faire une donation à ses enfants dès l’achat et de les inclure à la vente fait faire une économie substantielle correspondant aux « droits de mutation à titre gratuit » qu’ils auraient eu à payer à si le père avait choisi d’acheter seul l’appartement et leur en faire plus tard la donation.
Le principe est le suivant :
- L’acquéreur (le père) va acheter l’usufruit de l’appartement et ses 2 enfants vont acheter la nue-propriété avec des fonds provenant d’une donation de leur père.
Notez bien entendu que l’acquéreur (père) ne pourra commencer à profiter de son usufruit qu’après l’extinction du droit d’usage et d’habitation des vendeurs. Puis à son décès, ses 2 enfants seront propriétaires à parts égales de l’appartement dans son intégralité. (usufruit + nue-propriété)
Le barème fiscal des donations successions est utilisé pour le calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété des acquéreurs (cela tient compte de l’âge du père).
Il en ressort que l’usufruit acquis par le père sera de 40% de la valeur de l’achat (soit 40% de 244.000 €) soit 97.600 € et que la nue-propriété s’élève à la différence soit 60% de la valeur de l’achat soit 146.400 €.
Chaque enfant ayant 50% de cette nue-propriété, cela fait pour chaque enfant un achat de 73.200€.
Le père va donc faire une donation de 73.200 euros à chacun de ses 2 enfants.
C’est le père qui paie les frais de notaire et en tant qu’usufruitier c’est également lui qui aura à sa charge les charges de copropriété non récupérables et la taxe foncière.
On peut analyser les conséquences de cette vente par les 3 étapes schématisées ci-dessous :
On voit bien que la donation de 73.200 € reçue par chaque enfant se sera transformée à terme en 250.000 € pour chaque enfant. Soit un coefficient multiplicateur de 3,4 !! C’est une remarquable stratégie d’optimisation de donation à héritiers.